三井不動産

企業説明

活動内容／概要

就活生から屈指の人気を誇る不動産業界。総合ディベロッパーの三井不動産は、戦後一貫して不動産業界の売り上げ1位に君臨するリーディングカンパニーだ。ディベロッパーの特徴は不動産の企画・開発を担うところにあり、中でも総合ディベロッパーは最上流から街づくりに携わる。建築するものありきではなく「この街に求められていることは何か？」を考え、オフィスビル、商業施設、ホテル・リゾート、ロジスティクス（物流施設）、住宅、さらにそれら複数のアセットを組み合わせた複合施設など、総合的な街づくりをプロデュースできることが最大の特徴だろう。言わば街のプロデューサーにあたる。業界の中核を成す6大ディベロッパーの中でも、実質は三井不動産と三菱地所が他を大きく引き離している2強状態にある。特にリーディングカンパニーである三井不動産においては、不動産ビジネスそのものの進化や、街作りのスタイル革新が目指されている。

　

事業領域（ビジネスモデル）は下記の4つのセグメントに分けることができる。

1.「賃貸」…不動産の賃貸によりテナント等の借主による賃貸収益　

例）ららぽーと、三井アウトレットパーク

2.「分譲」…投資家･個人への不動産の売却による収益　

例）パークホームズ等の分譲マンション

3.「マネジメント」…不動産の管理･運営および仲介等による手数料収益　

例）三井のリパーク（総合駐車場）、三井のリハウス（不動産仲介）

4.「その他」…木造住宅等の新築請負、ホテル等の施設営業による収益

例）三井ガーデンホテルや、完全子会社化した東京ドームの営業

これら4つからなる事業ポートフォリオが1つに偏りすぎることなく分散していることが財務上の特徴と言える。特に地盤の東京・日本橋を中心とした首都圏に強みを持つ「賃貸」「分譲」セグメントに関しては底堅い需要に支えられ、安定的な収益を生み出している。近年は海外事業に注力しており、今後はそれぞれのセグメントにおける海外事業の割合が増えていくと見込まれる。

三井不動産のルーツは江戸時代の商人、三井高利まで遡る。1673年、江戸・日本橋に「三井越後屋呉服店」を創業し、初めて庶民に手の届く呉服を販売することに成功した革新的な人物だった。開祖の「顧客志向」「進取の気性」を受け継ぐべく、象徴的に結晶化されたものが会社のロゴである「＆マーク」だ。対立する概念を「or」でどちら か選ぶのではなく、多様性を受け入れ「＆」で共生させていくことを表現している。1991年に制定され、会社の指針としての役割を果たしてきた。源流の地である日本橋の再開発コンセプト『残しながら、蘇らせながら、創っていく』にも、その取り組みを見ることができる。歴史的な建造物との調和を大事にした街づくりは、同社の社風や個性を表している。

同業他社と異なる特徴、強み、優位性

三菱地所を含めても他ディベロッパーから頭一つ抜け出た2兆円超の売上規模を誇り、トップランナーとして不動産業界の新しいスタイルを作る企業であること。これが三井不動産の最大の特徴だろう。敢えて端的に強みを挙げるとするならば、三井グループをバックにした資金調達力、多種多様な大型開発案件、1つの用地に対して提案できる多面的な商品アプローチなど、ハード面で他社より優れている点は枚挙にいとまがない。ただ、やはり同社の強みを語るには、それらを組み合わせた「総合力」に焦点を当てるべきだろう。以下では「総合力」の中身と、街づくりの特徴について具体的に見ていきたい。

「総合力」

子会社を含めても1つの企業体として三井不動産ほど多様なアセットを展開し、用地取得・開発・マネジメントに至る一連の機能を果たし、その総合力を強みとしてミクストユース型の街づくりを推進できる企業は世界でも稀有な存在と言える。

例えば「MIYASHITA PARK」の再開発プロジェクトにその強みを見ることができる。再開発を任されるには、渋谷区が開催するコンペに参加し、まず候補事業者に選ばれる必要がある。基本的には地盤を持っている会社が有利であり、渋谷に商業施設を展開したことがない三井不動産はアウェイな状況だった。そこで同社が提案したのは公園・商業施設・ホテルが一体となったミクストユース型の再開発。ホテルがこの提案の肝にある。運営は三井不動産グループが手がけ、渋谷区には借地料が入るというプランで、他社には提供できないメリットを創出してコンペに勝った。実際にオープンした「sequence MIYASHITA PARK」は街の賑わいや有事の防災への貢献も評価されている。総合力を活かした提案の成功事例だろう。

また、海外事業においてはニューヨークのマンハッタンで進んでいる「55ハドソンヤード」「50ハドソンヤード」開発プロジェクトに総合力を活かした参入の事例を見ることができる。

「Real Estate as a Service」/「経年優化」

三井不動産の街づくりの特徴を表す際、良く使われる2つのキーワードがある。それが「Real Estate as a Service」と「経年優化」だ。それぞれの意味と、具体的な事例を見ていきたい。

「Real Estate as a Service」

「今後ますます多様化･高度化する顧客ニーズに応えていくためには、お客様にハードな空間を提供するだけではなく、ソフトのサービスも含めた『暮らし』や『オフィスライフ』を提供する、という考え方にビジネスを変えていかなければなりません。つまり、不動産をモノとしてではなく、サービスとしてお客様に提供していくのです。私たちはこれを『Real Estate as a Service』と呼んでいます。」これは2022年に発されたCEOメッセージの一部抜粋だ。モノを建てるだけではなく、「暮らし」や「オフィスライフ」を提供するということの事例を物流施設「MELP船橋」の開発を例に見ていきたい。

元々は物流施設の需要増加を受け、４棟の物流施設で敷地を最大限埋め尽くす計画で始まったMELP船橋。物流施設と聞くと倉庫やトラックが立ち並ぶ無機的な収納庫のイメージが思い浮かぶが、MELP船橋も当初は言わば「ただ倉庫を作るだけ」のプロジェクトだった。そんな中、果たして「これが三井不動産の街づくり開発と言えるのか？」という社内の声から計画は大きな変貌を遂げた。まずは物流施設を３棟にすることで、新たに生まれた広大なスペースに地域住民に開かれた緑地をつくった。他にも共用部のデザインに外資系のデザイナーを採用して開放的で明るいデザインを導入、保育施設にテナント従業員用の入園枠を設けるなどして「働きたくなる物流施設」を目指した。物流施設は働く従業員の多くが地域住民のパート社員で構成されているという特徴がある。それを踏まえ、ただの倉庫建設を「従業員や地域の住民に愛される物流施設の開発」に進化させた。同社の理想とする暮らしに踏み込んだ街づくりの好例と言えるだろう。

　

「経年優化」

「その街を訪れる人が変わり、または人が変わらなくてもその人の求めるものが変わっていけば、それに合わせて街は進化していかなければなりません。また、街には時の記憶が刻まれ、緑などの自然も育ちます。街に根差した良質なコミュニティを創出し、良質なタウンマネジメントを行っていけば、その街は時を経るごとに味わいを増し、魅力も増していきます。私たちはこれを『経年優化』と呼んでいます。」こちらも2022年のCEOメッセージからの抜粋であり、街づくりに対して長期的な姿勢が見えてくる。経年優化に関しては2007年にオープンした東京ミッドタウンの事例が適しているだろう。街路樹などの自然も含めた長期的なマネジメントの結果として、多様な企業の集積や来街者の増加を実現した街だ。

直近の企業活動で、取り上げるべき顕著な傾向

三井不動産は2018年に長期経営方針「VISION 2025」を発表した。それを参照し、「テクノロジーの活用」と「海外事業」の2つの注力分野を紹介したい。なお「VISION 2025」では街づくりの一層の進化、テクノロジーの活用、海外事業の成長、の3つが大方針として示されたが、街づくりの進化については既に詳細を述べてきたので割愛する。

テクノロジーの活用による不動産業そのものの革新

不動産業界はリアルの最たるものの1つである土地に立脚しているため、いわゆるデジタルトランスフォーメーションに関しては相性が良くないとされてきた。とは言え、急速にデジタルシフトする社会の中で立ち止まってはいられない。不動産業界におけるテクノロジーの活用とは、リアルな場とテクノロジーをいかに組み合わせてシナジーを生み出せるかにかかっている。

この分野で現在もっとも注目すべき取り組みは東京ミッドタウン八重洲でのロボット・サービスだ。2023年3月開業予定の同施設で導入される予定のロボットはデリバリーロボット、清掃ロボット、運搬ロボットの3タイプ。既に日本橋の自社オフィスにてパートナー企業との実証実験を終えている。ロボットフレンドリーなビルの設計による省人化に向けた取り組みの一例として、広がりが期待されている。三井不動産では2020年に「DX本部」を創設しテクノロジー活用による新規事業開発の推進に本腰を入れている。

海外事業の飛躍的な成長

国内の人口減少・少子高齢化の進行が進む中、海外市場の拡大は急務となる。「VISION 2025」では2025年までに海外事業で30%程度の利益を出すことを目指している。海外では総合ディベロッパーという職種は存在せず、専門が細分化している傾向がある。そのため、日本で培ったトータルプロデュースの知見を活かせる余地は大きい。三井不動産の基本戦略は日本での知見の輸出と、現地で信頼のおけるパートナー企業との連携にある。目下のところ、ニューヨークの「55ハドソンヤード」「50ハドソンヤード」再開発プロジェクトは三井不動産の海外におけるフラッグシップに位置付けられている。日本企業の手がけた海外案件としては過去最大規模に当たるプロジェクトだ。また、中国や台湾をはじめとしたアジア市場には日系ブランドの浸透を背景に「三井アウトレットパーク」「ららぽーと」の輸出を精力的に進めている。いずれの場合も日本とは異なる文化の中で、いかに日本流の街づくりを展開できるか、現地で信頼のおけるパートナー企業と協働を取り付けられるかが鍵になる。

働き方、キャリアの特徴

三井不動産本体の従業員数は2022年現在で1927名と、事業規模に比してかなり少ない。新卒での総合職採用は毎年46~50名程度とされ、最難関企業の1つであることは間違いない。一旦入社を果たすと全ての総合職が幹部候補として扱われ、非常に充実した待遇の中でキャリアを歩む制度が整っている。以下、キャリアと働き方に分けてその中身を紹介していきたい。

キャリア

キャリアの特徴として挙げられるのは、3~5年で実施されるジョブローテーションだ。コーポレート部門や関連会社への出向も含めて、10年で3部署ほど経験することが一般的とされる。そのため、１つの部署で専門性を極め続けるということはできない。ただし、様々な不動産商品を異なる角度から捉えられるため、多角的な視点を身につけることができる。

非常に離職率が低い企業(毎年0.5%~0.8%程度)でもあるが、それは海外駐在も含めたジョブローテーションで幅広いキャリアを社員に提供できているからだろう。一人ひとりと向き合う育て方を自負しているとおり、定期的な面談等を通じた本人の希望や適性を汲み取る制度も機能している。役職者クラスによる研修もあり、社内でロールモデルを見つけやすい体制が整えられている。その分、社内の人間関係は濃密でウェットな傾向がある。独身寮や「尚和クラブ」と呼ばれるクラブ活動などで社内の人間関係作りを促進する仕組みがあり、仕事においても社員同士の連帯が大切になってくることが伺える。

2020年に公開された社員の平均年収は総合職と業務職合わせて1273万円であり、日本企業の中では屈指の高給と言える。語学研修、欧米やアジアへ半年〜1年滞在するトレーニー制度などの海外研修も充実している。三井不動産では多くの社員が不動産や街づくりへの強い想いを有している。不動産ビジネスに興味のある人間にとっては、非常に豊潤な支援を受けることができる中で腰を据えて働ける会社だろう。

働き方・女性活躍推進（ダイバーシティ）

不動産業界には土日を問わない折衝や、激務というイメージがつきまとっていた時期があるが、働き方改革によって大きく変わったと言えるだろう。三井不動産も例外ではない。水曜日が一律でノー残業デーになったり、女性はもちろん、男性への出産・育児休暇推奨などワークライフバランスに向けた取り組みがなされている。

また、特に注力されているのは女性の活躍推進だ。2022年にはグループとして定量・定性で目標設定がなされ、女性の採用人数、育休復帰人数に加え、管理職比率にも踏み込んだ目標設定がなされた。女性やグローバル人材の比率を高めることによって、多様性に富んだ社内文化の醸成と、それによるイノベーションの推進が期待されている。

選考情報（インターン）

選考フロー

夏インターン
ES→webテスト→GD→冬インターン→ES→webテスト／テストセンター→面接2回

選考時期

8月〜9月

内定者数

50人程度

内定者の所属大学、学部

東京一工、早慶が中心

入社人数

50人程度