REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めオフィスビルや住居、ホテル、商業施設など複数の不動産を購入し、賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品のことを指す。投資家はREITによって間接的に不動産の所有者となり、運用の成果を得られる。
REITという仕組みはアメリカで1960年代に生まれ、1990年代に急速に拡大した。日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれている。J-REITは投資信託の一部として、2001年9月に初めて証券取引所に上場された。
J-REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる会社の形態をとっている。不動産を運用することだけを目的としてつくられた法人で、法律によって運用などの実質的な業務を行うことが禁止されている。したがって、その運営は全て外部に委託することになる。投資する不動産の選定・購入や売却、不動産価値維持のための修繕計画の立案など資産運用の一連の業務は、資産運用会社が行う。また、金銭・有価証券・不動産権利証などの保管およびこれらにかかる帳簿作成事務などの資産保管業務を信託銀行等に委託する。さらに、会計・納税・投資法人債などに関する事務は一般事務受託会社が請け負う。
REITが保有する不動産の種類は以下の通り。
【オフィスビル】
オフィスに入る企業は業績状況によって拡大や縮小、または移転をするケースが多いので、景気変動の影響を受けやすい。
【住居】
賃貸マンションなどの住居は景気悪化による影響が出るタイミングは遅くなる。短期的に大きな変動が起きにくい分、長期的に保有する投資方法に適している。
【ホテル】
ホテルの利用客数は観光シーズンや人気動向などによって変動するため、ホテルを運営する会社の業績に左右されやすい。
【商業施設】
テナント料が長期固定なので、売上や客数の変動の影響を受けなくても収益が得られるが、消費行動がネット販売に移行してきた影響が懸念される。
【倉庫】
1物件あたりの規模が大きくテナントの入れ替わりが少ないので安定しているが、ひとつのテナントの退去が収益に大きな影響を与えるというリスクがある。
REITでは利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない。したがって、株式と比べて高い分配金が期待される。また賃貸事業に特化していることから、一般の不動産会社に比べて収益が安定する。